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Transferência do direito de construir

Transferência do direito de construir

BENEFÍCIO PARA O EMPREENDEDOR E PARA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL

O empreendedor imobiliário que desejar incrementar o potencial construtivo de um determinado imóvel urbano poderá fazê-lo mediante instrumento de política urbana denominado “Transferência do Direito de Construir” (TDC), também denominado “Transferência de Potencial Construtivo”, cuja previsão foi consagrada no Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 10 de julho de 2001), sendo sua regulamentação atribuída aos Municípios por meio de Plano Diretor Estratégico-PDE ou legislação urbanística dele decorrente.

O TDC consiste em transferir, por escritura pública, o direito de construir em um imóvel urbano, público ou privado, para ser exercido em imóvel distinto, devendo o imóvel cedente ter potencial construtivo passível de transferência e o imóvel receptor estar em local suscetível de recebê-lo, tudo de acordo com a legislação municipal vigente do local.

Os imóveis com potencial construtivo passível de transferência podem variar de acordo com a legislação urbanística de cada Município, como por exemplo aqueles que sofrem alguma restrição urbanística em seu aproveitamento construtivo (ex. tombamento, preservação ambiental, preservação cultural, etc.) ou, ainda, aqueles que foram doados ou desapropriados amigavelmente em favor e de acordo com a conveniência e interesse público do Município.

Os imóveis suscetíveis de receber potencial construtivo são aqueles onde poderão ser exercidos potenciais construtivos acima do coeficiente de aproveitamento básico, com a emissão pelo Município de “Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional”.

O potencial construtivo passível de ser transferido concretiza-se na pessoa do proprietário do imóvel cedente por meio de “Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência”, cabendo a vinculação desse potencial construtivo ao imóvel receptor por meio de “Certidão de Transferência de Potencial Construtivo”, os quais, respectivamente, deverão ser levados a registro na matrícula do imóvel cedente e receptor.

O titular da “Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência” deverá observar as obrigações impostas pela legislação pertinente para valer-se da TDC, dentre as quais, usualmente, destaca-se a obrigatoriedade de comprovar periodicamente o preenchimento das condições impostas pela legislação local para conservação e manutenção do estado do imóvel cedente.

O proprietário do imóvel cedente poderá destinar o potencial construtivo passível de transferência, no todo ou em parte, para um ou mais imóveis, contudo, o seu adquirente não poderá negociá-lo visando uma nova transferência.

Na medida em que o desenvolvimento e adensamento das cidades intensifica-se, o empreendedor imobiliário deverá atentar-se cada vez mais aos instrumentos de política urbana como o TDC, a fim de melhor aproveitar o potencial de seu imóvel e, até mesmo, viabilizar seus negócios, até porque o valor do TDC no mercado é usualmente inferior ao valor da Outorga Onerosa oferecida pelas Prefeituras locais, quando disponível.

Por outro lado, pelo TDC se tratar de um ativo negociável no mercado, o proprietário do imóvel com restrições urbanísticas, consegue, de certa maneira, repor uma boa parcela do valor do seu patrimônio.

Por: André Luiz Machado Borges

INSCRIÇÃO NO CAR – EXCEÇÕES A REGRA DA PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA 31/12/2017

A partir do advento do Novo Código Florestal Brasileiro, em maio/2012, todas as propriedades rurais do país e de qualquer tamanho deverão estar inscritas no Cadastro Ambiental Rural (CAR).

O CAR é um instrumento fundamental para auxiliar no processo de regularização ambiental das propriedades rurais do país. Tem a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo uma base de dados para o controle, o monitoramento, combate ao desmatamento e planejamento ambiental e econômico dos imóveis rurais.

Devido as dificuldades enfrentadas pela grande massa de produtores rurais em aderir as exigências do Código Florestal, foi prorrogado para até o dia 31 de dezembro de 2017, o prazo para os proprietários rurais requererem o registro de suas propriedades no CAR. Tal prazo ainda poderá ser prorrogado até dezembro/2018, a critério do Poder Executivo.

Enquanto o prazo para a inscrição no CAR não terminar, todos os proprietários de imóveis rurais que tiverem interesse em obter crédito agrícola junto as instituições financeiras ou realizar transações que importem em transferência ou aquisição de propriedades, não serão surpreendidos com exigências por parte dos agentes financeiros e registradores de imóveis que poderiam impedir a continuidade de seus negócios.

Contudo, a regra da prorrogação do prazo para a inscrição dos imóveis no CAR não é absoluta, pois nos casos em que os proprietários tiverem a intenção de realizar negócios que necessitem da prévia retificação, desmembramento ou unificação de imóveis rurais, a inscrição no CAR é requisito essencial “mesmo antes de tornada obrigatória a averbação do número de inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural” (cfr. Item 125.2. das Normas da Corregedoria Geral da Justiça/SP).

Por: Rosana Botura Kunradi Rosa

REDIRECIONAMENTO DE EXECUÇÃO FISCAL POR DÍVIDA DA SOCIEDADE

É certo que o representante legal da sociedade pode ser responsabilizado em razão da prática de ato com excesso de poderes ou infração de lei, contrato social ou estatutos ou, ainda, na hipótese de dissolução irregular da sociedade, através do redirecionamento de execução fiscal cobrando débito de natureza tributária e não tributária da sociedade.

Apesar da farta jurisprudência a respeito, encontra-se pendente de apreciação, pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, recurso especial representativo de controvérsia que versa sobre a possibilidade de redirecionamento da execução fiscal contra o sócio que, apesar de exercer a gerência da empresa devedora à época do fato gerador, dela regularmente se afastou, sem dar causa à posterior dissolução irregular da sociedade.

A definição dessa questão resolverá a controvérsia existente no caso de redirecionamento de execução fiscal sobre qual administrador será responsabilizado, se aquele na época em que o tributo não foi pago ou se os últimos administradores, que teriam dado causa à dissolução irregular.

Por: Simone Meira Rosellini

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